売上歩率とは、賃料徴収形態の一種です。テナントのある月の売上に決められた割合を乗じ、それを賃料とすることです。たとえば歩率が１０％であれば、当該月の月商300万円のテナントがその月に支払う家賃は30万円であり、500万円のテナントは50万円の賃料を支払うことになります。

この売上歩率こそが、ショッピングセンターと路面店との違いを決定的に際立たせ、次のように性格づけるのです。

各テナントの売上の増減は、ショッピングセンターの売上増減にそのまま連動します。 よって各テナントとショッピングセンターが協調して集客を図る体制が必然的に出来上がります。

各テナントの売上の合計を最大にすることが、ショッピングセンターの目標です。ショッピングセンターはテナントの構成など全体のバランスを考えて出店テナントを選定していきます。一見、空き区画がなくても、ショッピングセンターのテナント構成上必要な業種だったりすると出店が可能になることがあります。逆に、空き区画があっても、全体のテナントのバランスを崩すと判断される業種や、既存テナントの扱い商品とのバッティングが多いテナントは断られることがあります。したがって一度出店すると、相乗効果が期待できるなどの合理的な理由が無ければ、同じショッピングセンター内での競合店の出店を心配する必要はありません。

ショッピングセンターが空き区画に求めるテナントへの要望は、個々の事情があって一般化しにくいのです。例えば大規模な改装計画の概要など、公式発表までは伏せておきたいデリケートな機密情報を伴う物件もあり、テナントリーシング（誘致業務）は水面下で行われることが多いのです。

売上が多く見込まれるテナントほど、出店を歓迎されます。歩率の低減や保証金の減免、時代の波に乗った勢いのあるテナントに対しては内装工事代金までショッピングセンターが負担するなど、好条件での出店要請が来ることもあります。

出店希望者側が売上予測など事業計画を提出することで、ショッピングセンター側も賃料収入の見通しが立てやすくなり、出店の了解を求める社内稟議に説得力が出ます。逆に、事業計画も無い出店希望者が単純に賃料の値切り交渉をすればするほど、売上を上げる自信が無いということを表明してしまったことになり、ショッピングセンター側は、あなたの経営手腕に不安を覚えてしまいます。

ショッピングセンターの特殊性はこれだけにとどまりません。消防検査や安全対策など、一般の店舗以上の厳しい基準が要求されたり、従業員教育にも高い水準が求められたり・・・。

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